土地登記

土地分筆登記とは、登記記録上1つの土地を数筆の土地に分割する登記のことです。一筆の一部を分割して売買などの有効活用をしたい、相続によって分割する ことになったなど土地を有効利用するために色々な状況で土地の分筆登記は必要になります。

分筆登記申請の前提として、当該土地と隣接土地との境界について、隣接地所有者の承諾、境界杭の埋設も完了し、境界線が確定していることが前提となります。隣接土地との境界線が確定されていない場合には別途、境界確定測量が必要となります。

平成１８年の不動産登記法の一部改正・通達により分筆登記申請の際には、分筆申請地の近傍に基本三角点等（世界測地系で設置された基準となる点）が存する 場合には、それを使用して測量を行い、法務局に提出する地積測量図を作成しなければ分筆登記申請を原則、受け付けてもらえなくなりました。不動産登記規則 第７７条より

土地を複数の土地に分割したい方

将来の相続に備え土地を分筆して紛争回避を考えている方

土地合筆登記とは、土地分筆登記の反対で、複数の土地を1つにまとめる登記です。土地合筆登記には、所在が同じ、合筆する土地同士が隣接、などといったい くつかの要件があり、注意が必要となりますので、一度ご相談ください。

【合筆制限】

合筆登記には制限が付されており、合筆登記申請ができない場合があります。不動産登記法第４１条より次に掲げる合筆の登記は、することができません。
①相互に隣接していない土地の合筆の登記
②地目又は地番区域が相互に異なる土地の合筆の登記
③表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記
④表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする土地の合筆の登記
⑤所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合筆の登記
⑥所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地の合筆の登記
(権利に関する登記であって、合筆後の土地の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある土地を除く。)

相続の前提に合筆されたい方

土地が複数所有し、管理を容易にする為まとめたい方

土地地積更正登記とは、土地の面積を正しい数値に改める登記です。登記簿の地積欄に登記された数値が、初めから間違っている場合に正しい地積に改める登記 です。（土地には色々な経緯があり、実面積と登記簿の面積が異なる場合があります。）
土地地積更正登記のために面積を算出するには、境界を確定する作業が必 要となり、土地積更正登記とは境界確定測量と地積更正登記申請を合わせたものになります。
言い換えれば、土地地積更正登記申請の前提として、当該土地と隣接土地との境界について、隣接地所有者の承諾（原則印鑑証明書添付）、境界杭の埋設も完了し、境界線が確定していることが必要となります。隣接土地との境界線が確定されていない場合には別途、境界確定測量が必要となります。

実際に測量したところ、登記簿面積と実測面積が異なる方

登記簿の面積を正しくしたい方

土地地目変更登記とは、土地の利用目的が変わった時にする登記です。土地の現況や利用目的はあらかじめ登記事項として記載する必要があります。土地地目変 更登記はこの登記地目に変更があったため、登記されている地目を現況の地目に符合させるためにする登記です。（農地転用許可が必要な場合があります）

【地目変更登記に絡む法令上の制限】

①保安林
当該土地が保安林の指定を受けているときは、保安林の指定の解除を受けなければなりません。（森林法２７、３３）
②墓地
墓地に地目を変更するとき又は墓地を他の利用目的に変更しようとするときは、都道府県知事の許可を得なければならない。（墓地埋葬等に関する法律１０Ⅰ、Ⅱ）
③農地
農地を農地以外のものに転用しようとする者は、原則として都道府県知事又は農林水産大臣の許可を得ることを要する。（農地法４、５）

土地の地目（土地の利用方法）を変更したい方

土地の利用目的を変更された方　（例　畑⇒宅地）など

土地表題登記とはまだ登記されていない土地について初めて登記することをいいます。不動産登記簿の表題部と呼ばれる不動産の現状を表示する欄に、所在、地番、地目、地積が記載されます。

【土地表題登記の注意点】

①土地表題登記の申請書には、地番は記載しません。建物表題登記の家屋番号と同様に法務局側で、定めるものですから。家屋番号は便宜記載していますが、土地表題登記の場合は、記載しないで申請してください。
②土地表題登記の申請書に記載する地目は、普通財産売払申請書に記載した地目を記載することになります。普通財産払下申請をする時点で、地目を認定しているからです。

土地を払い下げた方

新たに土地の表示が必要な方など